支持商品住房“以旧换新”的城市越来越多。据中指研究院最新统计,自去年以来,支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个。
《每日经济新闻》记者梳理发现,上述各城市推出的商品住房“以旧换新”政策力度不一,操作细则也各不相同。在不同的政策支持力度下,“以旧换新”的效果也显出了差异。
以郑州为例,截至4月24日下午,郑州市房产交易服务平台系统内,已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库,占试点阶段收购计划的36%,房源总价在29万~318万元,这距离郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作正式启动还不到4天。
4月24日,深圳房地产中介机构乐有家在接受记者采访时表示,他们开启“以旧换新”试点项目后不到一周,已有7单签约客户。
在一些业内人士看来,由于二手房交易过程时间较长,目前各地住房“以旧换新”政策整体落地效果还不明显。住房“以旧换新”意在联动一二手房买卖,降低交易成本,但同时存在二手房参与门槛较高,二手房评估价或交易价较低,可置换新房选择少等痛点。
最大痛点是卖掉旧房
早在2023年,就已有多个城市支持住房“以旧换新”。今年以来,越来越多的城市加入进来。
从各地支持“以旧换新”的方式来看,主要包括两种:一是房企联合经纪机构对旧房优先推售,若一定期限内旧房售出,后续则按流程购买新房;二是开发商或国资平台收购旧房,业主用售房款购买指定新房项目,这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。
4月23日,深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起的“以旧换新”就属于第一种。4月19日,乐有家已与深圳绿景白石洲项目正式开启“以旧换新”活动,目前签约的已有7单。
乐有家方面表示,“以旧换新”核心条款之一是帮助业主尽快卖掉旧房,其调研结果显示,参与“以旧换新”的客户,首要目的是借此快速卖出旧房,此类占比达70.8%,在推出“以旧换新”后,不少二手房业主主动联系经纪人咨询了解。
对参与“以旧换新”的新房项目,乐有家也是有选择的,例如位于深圳南山区的绿景白石洲项目,价格就有一定吸引力。该项目折后单价为8.3万元/平方米起步,周边二手房价格13万~15万元/平方米,新房和二手房价格倒挂35%~40%。
“目前成交的‘以旧换新’,大部分旧房与新房的差价不大,旧房售出后获得的房款,能覆盖新房总价的60%以上。”乐有家方面表示,在流程上,客户可锁定意向房源两个月。两个月内旧房售出,则前期的订金自动转为购房款,继续新房交易流程;如果旧房未售出,客户可选择退订新房,无违约责任。
在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,“以旧换新”最大的痛点是能不能卖掉旧房。“目前,开发商给出的以旧换新的时间约定,多数是锁定意向房源的期限在两个月左右,这意味着,卖房周期往往在两个月左右,但二手房往往很难在两个月内卖出。因此,卖家要获得‘买新’的优惠价格,就得在‘卖旧’时降低挂牌价,即降低挂牌价的损失,在买新房上获得了补偿。”
记者了解到,业主无论是自己进行旧房交易,还是被统一收购旧房,旧房抵新房的房款比例一般都在60%到80%,最高不超过90%。还有城市明确了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪区明确指出,存量二手商品住房总价,不高于新购房源总价的60%,指定楼盘有5个。
在不同政策模式下,各地二手房抵扣的价格也不尽相同,有些低于市场价,有些则接近或略高于市场价。一位江苏苏州的二手房业主表示,其在“以旧换新”过程中,被官方收购的二手房,最终评估价与市场价基本一致。如果自己进行旧房交易,可能还卖不到评估价。
李宇嘉认为,“以旧换新”的关键是激发二手房业主卖旧买新的动力,政策应该从满足业主住房消费升级的愿望,以及降低置换成本、置换周期等角度出发。同时要确立“卖不掉二手房则无责退订新房”的原则,这才能给到参与‘以旧换新’的业主足够的安全感。
二手房参与门槛较高
记者了解到,虽然目前不少城市提出了“以旧换新”的政策导向,但仍处于政策探索阶段,当前整体效果尚不明显。例如,从目前落地的政策细则来看,不少城市都对参与“以旧换新”的二手房源,规定了一定的门槛或要求,尤其是通过国资平台等为主体收购旧房的。
以郑州为例,试点阶段收购的二手住房需满足的条件包括但不限于:房龄不能超过15年,如有房贷需还清,要位于三环以内等。而试点阶段换房,选购的新建商品住房应是已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”。
目前,在郑州市房产交易服务平台系统内,已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库,房源总价在29万~318万元,多数房源都是一居室或二居室,房源面积大多数都在70平方米以下。目前郑州参与“以旧换新”的新盘有58个,均价在8100~42000元/平方米。
近日,《每日经济新闻》记者以购房者身份采访郑州多个参与“以旧换新”活动的新盘项目,从中了解到,通过“以旧换新”方式购买新房并无特别限制,在售房源都可以选,全款或者按揭贷款的付款方式都可以,届时二手房被收购后可以直接抵扣房款或首付,优惠折扣都按案场现时情况来定。
再看扬州,该市鼓励支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务,从去年9月开始已经在试点进行系列措施。截至今年2月底,扬州市区已有逾200套二手房被房企直接收购。据“扬州发布”的数据,5个月内,一家积极参与试点的房企,承接的二手房收购总额约2亿元,带动新房成交额近5亿元。
对此,李宇嘉建议,在“以旧换新”前期,可选择资金链紧张、愿意让利的开发商参与,让其通过参与活动来提振销售,从而对其他开发商起到示范效应。
易居研究院认为,目前“以旧换新”过程中出现的潜在问题或矛盾点,需要在后续改革中进行有效解决。如从评估过程看,可锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价,进行多次评估,或采取多家公司联合评估等方式进行。